区分マンションに投資して毎月マイナス収支…それでも良い理由をお話します

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借金して不動産を持つのが良い投資？
日本の不動産は値上がりしない？
保険機能としての不動産投資

借金して不動産を持つのが良い投資？

細川

最近Twitterでちょこちょこ見るんですけど…
不動産の写真が載っていて「マイナス数千円で不動産が持てるってこんなの誰がやるの？」みたいな。
不動産投資はやらないほうがいいよ！というTwitterをちらほらと見るんですけど、これって本当ですか？

不動産投資のDMが来たんだけど、想定収支がマイナスってどういうこと？
空室リスクとか色んな要素を無視してのシミュレーションに見えるんだけど、マイナス…？！ pic.twitter.com/T5UT4oanuV

— まぜんた (@Magenta_ystk) August 9, 2022

ワンルーム投資の収支マイナスは赤信号！？

・収支表のどの数字を見ればいいの？
・地方の場合は？

始める前からマイナス収支の物件を買う人の気持ちも分かります。(よくある営業トークのせい)それに惑わされないよう典型的な失敗例をご紹介🕺#ワンルーム #不動産投資 https://t.co/M16iodOpYb pic.twitter.com/Fk0ADZ7a7l

— ワンルームドクター (@oneroom_doctor) March 2, 2021

安藤

マイナス数千円というのは本当ですよね。
あとは、不動産を保有できるということも本当ですよ。
逆に聞くんですけど、それって悪いことなんですか？

細川

いや…皆が言っているんですよ…（笑）

▼動画で内容を確認したい方はこちらからどうぞ。

安藤

タイムラインを見ていると、よくそういう話題が流れてきます。
例えば、「年間で10万円キャッシュフローがマイナスになっています。なんでお金を払って不動産を持つんだ？」という論調で書かれているんです。
これって大事なポイントが抜けていて。
お金を払って数年後に更に大きなお金にして取り戻す投資って、いっぱいありませんか？

細川

基本的には投資ってすべてそうですよね？

安藤

そうですよね。
iDeCoもつみたてNISAの枠を使ってインデックスファンドに積み立てたとしても、積立型の変額保険をやったとしても…
キャッシュフローの観点で言うと赤字ですよね？
これって、赤字って言えますか？という話なんですよ。

キャッシュフローの話をしていて、本来の赤字か？黒字か？というのは会計の話だからPL、つまり損益計算書の話になってきます。

ちょっと難しいので…
現金の入出金だけではなくて、財務諸表をちゃんと見ていけば積み立てていたお金は資産だから、iDeCoをやることって赤字になっているとは言わないですね。

不動産はどういうことかというと、もちろんローンを組んでバランスシートの右側に負債が載ります。
ただそれと同じ金額の資産も保有するということになるんですね。

毎月確かに1万円ほど支払いがあったとしましょう。
ここだけを見て「こんなの投資ではない！」と言っている人が結構多いんです。

仮に100万円を使って、不動産を売却した時に500万円の利益が残ったら、結果400万円増えているよね？という考え方なんですね。

日本の不動産は値上がりしない？

安藤

不動産って、銀行さんの力を活用させていただいてお金を出さずに保有することができます。
その分、毎月積み立てをしているような感覚。
それが最後に売却益として戻ってくる。

ここでよく、「日本って不動産の価格が上がっていかないでしょ？」というツッコミがくると思います。
僕が言う「売却益」というのは、例えば2,500万円で購入した物件が、1年で100万円近く残債が減っていきます。
そうすると10年後に残債が1,700万円くらいまで下がりましたと。

2,500万円で購入した物件が、少し価値が下がって2,500万円から2,200万円に下がっていたとしても、残債がもし1,700万円であれば売却した時に500万円の利益が出るわけなんですよ。
この500万円というのはそれまでに100万円積み立てしていたので、それを控除すると400万円残りましたっていう話なんですね。

10年くらい前に新築の区分マンションの営業マンをやっていたんですけれど、当時のお客様は本当に1,000万年単位で収益を出しています。
東京都心部の地価が上がったということもあって、今だから出来たのかもしれないですけれど。
さっき言った例というのは物件価格が2,500万円が2,200万円に下がったとしても残債もその分減っていきます。

その時の収支を見るのではなくて、入り口から出口までトータルで最後にいくらで売って、いくらの収益が生まれて、それを得るために今までいくら使ったのかを差し引いたものが純粋な手残りだよねっていう考え方をするのであれば…
区分マンション投資があんなに叩かれる意味はあまり分からないよね。

保険機能としての不動産投資

細川

「物件価格が高いよね」とか「なんでこんなボロい物件なの？」みたいな叩かれ方なら分かるって話ですかね…？

安藤

それならものすごく分かるんですよ。

不動産って、お金儲けだけのためにやるものではなくて。
保険機能っていうのも付いていて、最近だとがん保険が付いています。
つまり、そのローンを組んでいる最中に癌になったとしたら、残債がすべて無くなって物件だけが残るんですよ。
そうなると毎月7〜8万円の家賃収入だけが入る状態になる。

キャッシュフローが7,000円のマイナスだとしても、保険の掛け金のもその中に入っています。
もちろん、家賃下落リスクなどもあるので物件を精査して決めましょうという話なんだけれど。
一概に7,000円キャッシュフローがマイナスだから、こんなのやる人なんていないという話ではなくて。
出口で売却した時に物件価格が値下がっていたとしても、ちゃんと収益が取れるというところを是非、覚えていただければと思います。

影響力のあるインフルエンサーの方が、そういう情報を発信していると皆が賛同してしまうんですよ。
だから他の記事でも言っていることですが、意識していることはTwitterやYouTubeの情報を鵜呑みにしないことです。
自分でちゃんと調べて「これって本当にこの人が言っている通りなのかな？」と考えた上で発信をする。
こういうところを意識してもらえればなと。

表面だけを見て「馬鹿じゃないの？」と言っている方々がポンジスキームにはまってしまうんです。
ちゃんと入口から出口までを含めて、どれくらいの期間利回りが出るのか？
別の記事でも話したことですが、そういった所を勉強してもらってしっかりと情報を見極めるという事をやっていただきたいなと思います。