太陽光発電投資ってもうダメなの？
「買取価格も年々減ってきていて、投資として終わりですか？」とご質問をいただいたのですが、どう思いますか？
▼動画で内容を確認したい方はこちらからどうぞ。
10年前よりもFIT価格が下がっていることに関しては別の動画でも話しましたが、過積載といってパネルを多く積んだり設備の性能が上がることによって発電量が上がったりしてカバーができているんです。
他にも理由としてFIT価格自体は下がっていますが、今でも18円から21円、24円などのFIT価格がまだ高かった時の物件を購入できるんです。
色々な条件がありますが、過去FIT価格が高かった時に経済産業省に対して権利を申請して設備は立ってないけども権利付きの土地として保有しているような会社があるんです。
2017年に改正FIT法が制定されました。
申請後3年以上経過すれば20年間固定価格で買い取りますよというものが、20年間が徐々に1年ずつ削られていってしまう。
申請を入れてから3年間は申請した金額が確保されますが、それ以降は1年ずつだんだんと削られていくんです。
そういう意味で言うと、高FIT単価の物件で年数は短いけれど十分に利益を出せるというケースもたくさんあります。
それに新築だけでなく、中古も太陽光発電投資では考えなければいけません。
不動産のように中古物件（セカンダリー市場）も活発になってきたので、新築物件よりも中古物件の方がオススメな場合もあります。
良い投資なのにどうして売却する人がいるの？
「売るのはもったいない」という声も聞きます。
中古物件がでるということは、売る人がいるということですよね？
例えば2,000万円で購入した物件の値上がりを待って、2,500万円で売却するといったようなことはできないんです。
何故なら、家賃が上がるというようなことが無いからです。
日射量を何十年単位で見たら年間の晴天日数が決まってきます。
雨が少なくなって晴ればかりになることがないわけです。
どうしても設備なので性能が弱ってくると発電効率は落ちてしまう。
他にも先程言ったように、FIT制度は20年と期限が決まっているものなので残存年数が少なくなればなるほど、基本的には価値が下がってしまいます。
可能性があるのならば、シミュレーションよりも高い発電量で回っている案件なら当初購入した金額よりも少し高く売却できるケースもあります。
しかし、基本的には売る値段は下がっていくものです。
売却する人に多い理由としては、購入したときに「消費税還付」という節税効果を受けているケースがあります。
消費税として100万円を超える金額を還付で受け取っていることがあります。
そういう方が課税期間を抜けて自由に売却できるようになったとすると…
その期間以降に売却した場合、得るものは得て最後は消費税を払わないということができます。
それに該当する購入の仕方をしている人は数百万円単位の利益を出すということが起きると思います。
なので、消費税還付のメリットだけを受けて売却される方が実際にいらっしゃいますね。
そういう方も売却したりするのでしょうか？
物件に何かしらの問題があったり。
購入時の提案がひどすぎて、盛られているシミュレーションで購入した方は高値で買わされてしまっている。
そしてキャッシュが回らなくなって手放すというケースは実際にあります。
物件を購入する時に注意するポイント
新築で買ったオーナーが次に売却をするならそのような話になってしまいます。
ただ何が問題なのかにもよります。
例えば最初に作っていたシミュレーションが問題ならば、悲しいことだけれど最初のオーナーだけが損をして、実際に数年間持っていた発電量の実績があるので、これを元にセカンダリーの金額が決まります。
今までのデータを元に、利回りから逆算して販売価格を決められるので、次に購入する人にとっては悪くない物件になるんです。
なので一番重要なことは新築でも中古でも買い取る時にどれだけ緻密にデューデリジェンス（資産精査）をチェックをどこまでしているかが本当に重要です。
このデューデリジェンスをしやすいのが中古物件です。
何故だか分かりますか？
・・・
新築の場合はあくまでも予測になりますよね。
ただし、中古の場合は実際に3年間は前のオーナーがその数値で運用をしていました。
電力会社からの振込明細まで見られるんです。
これはデューデリジェンスというか、チェックをすればいいという話ですね。
中には過去の実績データを直近1年分だけ提示する会社もあるんです。
それよりは過去4年間回していたのなら、4年分見せてもらったほうがいいですよね？
普段は雨が多いから、購入した年以降は絶対に落ちてしまいますよね。
なので全稼働期間の数字を求めることが中古物件を選定する時に重要なポイントになります。
中古物件のデメリット
デメリットはありますか？
先程の話の通り、新築でも20年間フルで買い取ってくれる物件も少ないですが、中古の場合は確実に3年・5年など保有された状態のものです。
なので残り15年などの状態で購入するんです。
ただ適切な価格で購入できているのであれば、回収期間は20年よりも15年と短いほうが良いので、考え方次第ではデメリットではないと思います。
もう1つは太陽光の場合、色々な免税（節税）処置があります。
設置している市区町村に納める償却資産税という固定資産税のようなものがあります。
それの3年間の免税措置が、中古の場合は使えません。
新築の場合も全てのエリアで使えるわけではないのですが、正しく申告をしていなければメリットは得られていないはずなんです。
必ずしもデメリットではないのですが、新設と比べると悪いことではないですね。
本日のまとめ
そこに正当な理由があれば購入は全然怖くないと思います。
いちばん大事なポイントは適切な金額で購入できるかどうか？です。
FITの残り期間が短い分、そこで得られる収入に対して利回りの逆算をしていってそこそこの利回りを得られるのであれば購入の決断をすると良いと思います。
税金関係も2023年から始まるインボイス制度の問題もあり、個人で判断することが少し難しい場合もあるかと思います。
気軽にLINEからご相談いただければと思います。
安藤義人 公式LINEアカウント
https://line.me/R/ti/p/%40981upsvf
※ 友だち追加後にメッセージをお送りください
今日は「太陽光発電投資のセカンダリー」に関する話をさせていただきました。
ありがとうございました。
