買ってはいけない？区分マンションの物件選定のポイント
事故物件みたいな？
人工が減少していくエリア、そういうエリアの物件は確かに避けたほうがいいというのはあります。
あとまぁ、事故物件。
そうなるとですね、物件の価格というのはものすごく落ちるので。
なぜかというと、賃料を取りづらいですよね。
心理的にやっぱり次の人が借りづらいというところがあるので、相場よりも30%〜40％くらい下げなければ入居者がつかないと。
▼動画で内容を確認したい方はこちらからどうぞ。
ただこれ逆に考えると、ものすごく安く優良物件を買えるチャンスって捉えることもできるんですよ。
事故物件というのは、次の入居者が入るときには告知をしなければならないというのが法律で決まっていますけど、その次以降って、特に決まっていないんですね。
あまり気にしないタイプの人がいるんですよ。
気にしない人が安く購入できると言って、事故物件を購入するというケースもあったりします。
失敗しない話っていう点でいうと、事故物件と地方物件は避ける。
まぁ、この辺は抑えるべきなんじゃないかな？と思います。
国土交通省にて令和3年10月8日に策定された『人の死の告知に関するガイドライン』によると、いわゆる『事故物件』の告知事項は、賃貸の場合3年間と言われています。
重要な抑えるべきポイントというのは、購入しようとしている物件の販売価格が適正なのかどうかということ。
不動産で失敗してしまう方って、単純にその物件を高く買ってしまった。
だから厳しいんです。
同じ物件を安く買ったのであれば、失敗することってないんですよ。
だから、販売価格が適正なのかどうか、これを見てくださいねと。
新築区分マンション購入時に注意することは？
何故なら、新築でこれから値決めをして「この物件は12万円で出します」と。
じゃあ、最上階は12万円で一番高い。
ワンフロア下りるごとに2,000円安くする。
横並びで同じ平米数であれば、家賃は12万円で変わらない。
この新築物件の家賃が適正かどうかを見るためには、その周辺エリアで同じようなグレードのマンション。
築5年経っているマンションの家賃がいくらなのか、これを検索すれば出てきます。
5年経った物件が10万円くらいが相場だったら、どうですか？
いまの家賃って、新築プレミアムと言って新築で特別に高くしているわけですけども、それが下がっていく恐れがありますよね。
こうなると、もしかするとこの新築の物件高すぎるんじゃないか？っていう話になるんです。
新築物件だったとしても、それなりに安い購入できているとすると、新築なのに10万円。
5年後も家賃は恐らく下がらないだろうと。
賃貸で募集するときの金額が抑えめで募集をしている。
これは良いことなんですよ。
周りの同じグレードの物件の家賃がいくらなのか？
賃貸でいくらで貸し出せるかによって、販売価格は決まってくるので。
「収益還元法」っていう考え方なんですけど。
例えば、毎月10万円の家賃を貰ったと。
2,400万円で売られていたとすると、2,400万円を分母で、120万円っていう年間の家賃収入が分子です。
表面利回りが5%ということになるんですね。
これは今の都心部の物件で言うと、適正。
家賃がもっと取れて、なんと200万円取れていますと。
それを5％に合わせようとするのであれば、物件価格4,000万円まで引き上げることができるわけですよ。
いくらで賃貸が付けられるのか、これで物件価値が決まってくるよっていうのが不動産の特徴ですね。
区分マンションの闇？不動産の物件価値を上げる方法がある？
「告知義務」っていうね、事故物件でしたと伝えなければいけない期間は家賃が半分くらいに下がってしまうので。
そうすると物件の価値も半分くら下がっているということなんですよ。
社長が持っている物件に僕が相場より高い家賃で一時的に住むと。
相場が10万円のところを、15万円で住みますと。
その住んでいる期間は物件の価値が上がるってことですか？
そういうケースあるんですよ。
保有している物件を「そろそろ売却しよう」と思った時に、賃貸借契約を新たに締結して「この物件に15万円で入ってね」と。
1.5倍の価値に上がっていますよね。
でも、ここまであからさまなことって正直やりづらいです。
これを1万円くらい高くついたとしても、それって不自然なことではないんですよ。
賃貸マンションにお住まいの方。
例えばワンルームマンションに住んでいたとして、自分の部屋と全く同じ間取りの隣の部屋。
家賃が1万円違うケースっていうのがあります。
新築の時って、建物一律で最初に賃貸に出すから。
ただし、2年で退去してしまう方もいれば6年住む方もいれば、バラバラになっていきますよね。
その時にこの物件は125,000円で募集しますと。
「すぐ住みたい！」という人がいれば、125,000円の賃料の部屋もある。
逆にですね、物件のオーナーが焦って早めに埋めたいと110,000円で付けてしまったとすると、これで15,000円の差が発生してしまっているわけですよ。
これを悪用してね「15,000円くらいだったら細川さん協力してもらえるかな？」みたいな形で家賃を上げたとすると。
そうすると数百万円くらいは販売価格を引き上げることができますよね。
どうすれば防げるのかというと、なかなか難しくて。
安藤・細川がタッグを組んでいるかどうか？
これを見極めないといけないんですよ。
このような入居者の方が入っていますと。
「今115,000円で付いていますが、この物件どうですか？」と言われても分からないので。
どうすれば良いのかというと、入居者がなるべく長く住んでいる物件を購入する。
もっとやるのであればね、入居者に電話をして確認を入れるとかね。
ただそこまでするっていうのは現実的ではないので、周りに不動産取引の知識がある人間を置くことが大切なんですよ。
うちもねこうやって動画とかやっているので、色々な方からLINEとかの相談が来ますけど。
僕が止めなければ、まずい物件を買ってしまいそうな方とかいますからね。
不動産を購入しようとしている方がいらっしゃいましたら、せっかく動画でつながりを持っているわけなので、気軽にメッセージで相談をしていただきたいなと。
そうすることによって、今みたいな知識だったりとかそういう事例っていうのをお伝えすることができるんじゃないかなって思います。
今日は「区分マンションを購入するときに気をつけること」について、話をさせていただきました。
ありがとうございました。
