【COZUCHI】一瞬で36億円を集めた！不動産クラウドファンディングのリスクって？

COZUSHIの不動産ファンド36億円が一瞬で完売

そこがやってた代々木公園の事業用地ファンドというのものが36億円集めますと。
そして、代々木公園の開発資金として活用します。
という触れ込みで集めて、なんと3時間ちょっとで完売！と。
36億円が集まったというニュースが出ていましたね。

1万円からできるというクラウドファンディングだったんですけど。
結局1万円で投資する人っていうのはあんまりいなくて。
ある程度100万円くらいのまとまったお金を1人ずつ集めて、それが3,000人くらいいましたよと。

▼動画で内容を確認したい方はこちらからどうぞ。

貸付型と不動産クラファンの違いって？

「貸付型クラウドファンディング」と呼ばれるものと「不動産クラウドファンディング」
この2種類に大きく分かれるんですね。

これ法律的な話なんですけども、金融二種の免許なのか、それとも国土交通省、もしくは都知事。
不動産の方っていうのは「不動産特定共同事業法」みたいなのがありまして。
不特法と言って、1万円から不動産に投資できるファンドですよみたいなのがあるんですけど。
一般消費者の方からすると、どれも一緒に見えるじゃないですか。
小口投資というように見えるんですけど、法的な部分でいうと全く違います。

不動産系のクラウドファンディングの方が、私としてはよっぽど安心安全だなぁと思っていて。

こういう事件が起きました。
ただ、不動産事業型のクラウドファンディングの場合は、実際の不動産の権利が守られているので、投資した方もこの不動産の権利を持っている形になると。
実態がないみたいなケースはまぁ少ないんじゃないかな？と思いますね。

今回のプロジェクトの内容とは？

代々木八幡駅徒歩1分くらいの山手通り沿いの土地。
すごく良い土地なんですけど、まとまった500坪。
この土地にですね、いま病院とマンションが建っているんですね。
これをまるっと買って、そしてマンションの方が立ち退きですよ、地上げをするんですね。
そしてこの全てを新築のマンションデベロッパーに対して販売していく。
これが一連の事業なんです。
これにかかる費用を皆さんから集めたいんですというのがプロジェクトの概要なんです。

病院の方が決議が簡単に取れるんですけど、マンションの方が住人がたくさんいます。
で、この方々の5分の4以上が建て替えの許可を出さなければ、不動産って建て替えることが出来ないんですね。

今回のプロジェクトの利回りは？

まぁ100万円投資した方が110万円になるように戻しますよと。
ただこれ想定リターンと言っているように、確定的な話ではありません。
これが貸付型クラウドファンディングとの違いなんですけど、お金を貸して返してもらうのではなくてあくまでも事業に一緒に乗るという形になるので、最低10%はいくでしょうと。
且つ、売却益がもっと出た場合上も狙えますと。
20〜30%になっていく可能性もあるんですよという説明文が書かれていました。

リスクを見極めるポイントと安藤の見解

その土地の中に病院と区分マンションが建っている。
病院の部分の敷地というのは、すでに事業者が取得しているんですね。
取得している資金を後から集めるバックファイナンスのような形なんですけど。
最悪ですよ、マンションの立ち退きが上手くいかなかったとしても、病院の部分の土地を解体した後に売却する。
これで今回の集めたお金＋10%が払えるかどうか？というところを見れば、何となく投資する人のリスクっていうのが見えてくるわけなんです。

病院部分の土地が300数十坪です。
周辺の地価を計算して、40億円くらいはまぁ十分回収できるなという見立てがあるので、私はこの案件は実はリスク少ないんじゃないかな？と思っています。

不動産型のクラウドファンディングの場合、その土地や建物がどれくらいの担保評価になるのか？というのを見れば実はリスクが少ないというケースが多いんです。

ただ仮に、「沖縄のリゾートの土地に投資をします。リゾート開発をして地価が上がるんだ！」みたいな案件の場合は、実際にいまはリゾート地になっていないわけだから、ちょっとまだ地価が付いていなかったりするんですね。

これをちゃんと算定して、どれくらいの価値があるのかな？というのを見ることができる方がやったほうが良いんじゃないかな？というのが私の見解です。

なので、念のためどんな事業者がやるのか？
そして、そのクラウドファンディングを運営しているCOZUCHIの運営会社。
この2社を調べた方が良いんですけど、ただ不特法の場合は財産が残るというところがあるので、どういう事業がこれからやっていくのかという所を目利きして、大丈夫そうだなと思ったら投資してもOKと。
まぁ、そういう判断になります。

このCOZUCHIというクラウドファンディングの会社が、色々な不動産系の事業開発を募集しているんですよ。
今回は非常に金額が大きかったんですけど、まぁもっと小さなものとかも色々とやっていますのでサイトを貼っておくので、良かったら不動産型のクラウドファンディングのデビューとして調べてみるのはアリなんじゃないかな？と思います。

また情報発信できればと思います。
ありがとうございました。

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