海外不動産の「プレビルド」って?
海外不動産投資とはどんな内容なのか、メリット・デメリット、どんな方に向いているのかという構成で話していきます。
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細川さんは「プレビルド」を知っていますか？
今、何もないものを購入するというやり方なんですよ。
部屋や間取りが決まっている不動産を先に購入するというやり方です。
決められてしまっているので、オーダーではないですね。
「プレビルド」のメリット
お金が全て貯まってから建てたいものを建てるより、建てるものを決めた上で投資家に販売する。
予約販売のようなイメージですね。
プレビルドという契約がありまして、後から登記がされます。
不動産なので、所有者を証明する登記があります。
建物が完成した後に、登記書類も発行されます。
例えば、細川さんがフィリピンの不動産をプレビルド方式で買うとなった場合、現地に行ったら工事中です。
ポイントは、竣工前に売却をすることです。
何のために買ったんだという話ですが、建つまでの間に値段が上がっていくのです。
国民の平均所得やGDPが上がっているんですよ。
そうすると、4年前に買った人が今売ったら、買った時よりも高くなってるんです。
不動産の物価の差益を使った投資手法なので、最初から全額を払って購入するような商品ではないんです。
場所にもよりますが、海外だと2,000万円ほどで、東京よりも安いのです。
手持ちの資金が2,000万円もないという話になりますが、まずは予約金を支払います。
予約金を100万円くらい払って、その後に毎月3万円ほどを積み立てていくイメージです。
そうすると、1年間で36万円、5年間で180万円になりますよね。
それで自分のものになるんです。
竣工した時には、残額の支払いを求められます。
数百万円を支払った後に「残りの1,700万円を払ってください。」という話になるため、そこで現金を渡さなければなりません。
ただ、なかなか厳しいじゃないですか…？
ローンを出してくれる金融機関もあるので、ローンを組んで保有するのもアリです。
でも、1番のうまみは売却益なんです。
毎月3万円くらい積み立てしていき、予約金として100万円を支払えるのであれば、3年後や4年後くらいに売却をした方がいいです。
そんなイメージです。
今回の場合、予約金と積立金で250～300万円ほど支払っています。
そうすると、500万円の利益から引かなければならないですね。
残った200万円が最終的な利益となります。
お金を増やすのは簡単ではないですよね？
3～5年で200～300万円の現金を作る方法としては良いんじゃないかなと思います。
「プレビルド」のデメリット
為替がデメリットということではなくて、為替の変動によって、円高なのか円安なのか読めなくなることがデメリットです。
逆に、それがメリットになることもあります。
円安になったらメリットになりますからね。
海外不動産の場合、会社のチェックがあまりできません。
本国デベロッパーの信用情報も分からない。
最近、中国の大手の不動産会社が経営難に陥っていますが、大きな会社であってもそのような状態になってしまうんです。
結局のところ、よく分からないんです。
しかし、最終的に物件が建たずに倒産してしまうのかというと、他の会社がスポンサーとして入ってくれるので、問題はありません。
ただ、リスクがゼロというわけではありません。
スポンサーが入らずに倒産してしまった場合は、工事が止まってしまいます。
出来てさえしまえば物件が残っているので、この点が現物資産の強みです。
モノがあればということですよね。
工事の途中で止まってしまって、最終的に破産されるのが1番怖いのです。
ただ、それをやることはあまりありません。
資金調達の一環としてプレビルドを行っているのです。
集めているお金の中で間に合うような工事をしているので、そのタイミングで倒産するというのはあまりないと思います。
得られるメリットと、負うリスクの天秤という話になります。
僕は、フィリピンのプレビルドの投資は結構いいなと思っています。
ざっくり言うと、毎月3万円の積立金と予約金を払うことで、3～4年で500万円くらいのリターンが得られるということです。
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本日は「海外不動産投資のプレビルド」の話でした。
ありがとうございました。
