そもそも利回りとは？
これは誰しもが知っておくべきお金の基礎的な知識になりますので、ぜひ最後までついてきてください。
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細川さん、簡単に解説していただけますか？
100万円を使ったことに対して、100万円のリターンがありました。
これは利回り100%ということです。
それが10万円しか戻ってこなかったら、利回り10%ということになります。
そして年間の家賃収入が100万円だと、利回りが5%ですね。
これは表面利回り（ひょうめんりまわり）という話です。
もう1つ、実質利回り（じっしつりまわり）というものがあります。
この場合、例えば物件の管理手数料が引かれて100万円全部が残らず「80万円しか残らない」という場合は、利回りが4%になります。
少し分かりづらいかもしれませんが、まずは表面利回りという考え方を持つようにしましょう。
不動産投資をやってる方は当然、実質で考えていかなければいけません。
全ての支出において利回りを考えるとは？
年収がそれによって上がると、利回り計算ができるわけなのです。
例えば30万円投資して、年収が3万円上がったとすると利回り10%の投資になるわけです。
10年も経てば全額が回収できるということで、不動産投資よりも高い利回りの投資に変わるわけなのです。
3万円ということは月2,500円、それくらいはお給料が上がりそうではないですか？
TOEICで900点が取れるようになって転職すると…
年収を200万円上げたとなると、利回りが700%という話になってくるわけです。
この考えを持ってお金を使うと、非常にお金に好かれる生き方ができます。
私は旅行が好きなのですが…
利回りは0%ではなく、旅行に行くことによって英気を養い、さらに知識をつけ、あらゆる体験をしてレベルアップしているわけです。
それで会社にプラスをもたらしているわけです。
僕はどんどん旅行に行ったほうがいいということです（笑）
僕はそういう考え方を持っているわけです。
どの支出に対しても今言った、利回りの思考を持つようにしましょう。
うちの会社でも資格手当があるので、それも自分で試験を受けるお金を出せばお給料も上がりますか？
弊社は手当がすごくて、対象の資格をすべて取得すると月額15万円ぐらい出るんです。
15万円ということは、年間180万円です。
もちろん毎年それが入ってくるわけなので、ものすごく利回りが高い投資ということですね。
この思考を持つと、例えば宅建の本を買いに行こうとなった場合、1,500円の書籍の投資利回りってものすごく高いなとなってくるわけです。
もちろん時間という概念もあるので、そこも含めて考えないといけません。
まずは実費として出るものに対していくら戻ってくるか？この思考を持つというところが非常に大切になってくると思います。
利回り思考で意思決定も容易になる!?
私は今アパートを建てていて、今例えば、窓をAモデルにするのか、Bモデルにするのか、
というような打ち合わせを重ねています。
この前「窓1つで30万円です。」と言われました。
他の窓は5万円でした。
利回りと言う考え方を持つと、この意思決定ができるようになるのです。
要は毎月家賃を頂くわけで、家賃にどれくらいの差がつくのか？という話なのです。
5万円の窓をつけた場合の家賃と、30万円の窓をつけた場合の家賃。
この家賃の差額を聞いたところ「1,000円も変わらないでしょうね。」と言われました。
もし1,000円変わったとしても、年間で12,000円ですよね。
30万円払っているということは、利回りは約3%なのです。
この利回りだったら、他にもっといい投資対象があると私は思ってしまいました。
入居者がそこまで求めていない、つまりオーバースペックなのです。
ただこの提案をそのまま鵜呑みにして「30万円の窓で良いですよ。」ということを積み重ねて、他のパーツもすごく良いものを使っていたとしたら…
アパート全体での利回りを5%ぐらい取りたいところなのに、どんどん値段が上がってしまい目標の利回りよりも下回ってしまうわけです。
アパート全体として利回りを見るわけだから、どの窓を使うにしても、利回りで計算をしないといけないということです。
逆にケチってばかりではなく、あえて追加してくださいと言ったものもあります。
例えば、部屋の壁が1カ所だけネイビーになっていたりする、アクセントクロスです。
新築なので0から白いクロスを貼るのか？それとも色の付いたクロスを貼るのかという違いです。
その材料費の若干の違いだけなのです。
そしてそれをやるとデザイン性が高いので、家賃を少し上げることができます。
1,000円でも上げることができれば、ものすごく利回りが高いのです。
この利回りという思考を持っているからこそ、そういうところに細かく私は指示ができるわけです。
いろんな投資をやっている方もいらっしゃると思うのですが、例えば「入居率が下がってきたから、何かリフォームをかけよう！」となった場合に、なんでも業者さんの言ったことを鵜呑みにしていると、お金をかける必要のないところまで提案をされてしまいます。
家賃にどれだけ転化することができるのか？を考えることこそが、利回り思考という話になります。
先ほど表面利回りと実質利回りという話をしましたけれども、利回りの計算の中で、管理手数料を下げるのは、まさにこの実質利回りにダイレクトにヒットしてくる話です。
意外に管理会社も任せきりで、業者を1度も変えたことがないという方も多いと思います。
弊社（ココ・ホーム）でも賃貸管理も行っています。
色々な会社に相見積もりを取るのも大事だと思いますから、管理を見直したり適正のリフォーム費なのかチェックして欲しいなど。
お困り事やご相談があれば、気軽にLINEからご連絡ください。
安藤義人 公式LINEアカウント
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本日は以上になります。
ありがとうございました。
