安さで賃貸管理を選んではいけない理由
社長は不動産会社と結構関係性もあるので、おすすめの管理会社はありますか？
▼動画で内容を確認したい方はこちらからどうぞ。
不動産経営における賃貸管理は手数料では選ばない！安い所にしない！以上です。
どういうことかと言うと、最近「賃貸管理無料でやります！」という会社も出てきたんです。
そういう会社ってどこかで利益を取ってるわけで…
では、利益を取っているのはどこで？という話で、管理手数料としては取っていないですよね。
シンプルにまず、販売の時の利益をたくさん稼ぎたい。
だから、売りやすくするために管理を無料という見せ方をしているんです。
物件を仕入れて、買ってもらう。
ここで収益を上げているのであれば、家賃収入の3％や5％で管理をやりますが、10万円の家賃の物件を管理しても3,000円ぐらいしか入らないわけです。
では100個管理していたとして、1つ3,000円なので合計30万円。
正直、100個管理するのに一人の従業員が必要だと考えたら、頂いてる30万円で全て消えますよね。
つまり賃貸管理で収益を上げていくのは、正直難しいんです。
なので、そういった会社は振り切って「管理手数料は無料です」と。
「他社は管理手数料を取ってますが、うちは無料です！だから私から物件を買った方がいいですよ！」と言って、販売利益を取る。
まずこういう会社が多いです。
そうでなかったとしても、管理が無料だったり激安っていうことはどこかで収益を取ってるんですよ。
他にも礼金を全部いただくよとか。
それぐらいなら実際に入居者様から頂いている物を徴収してるわけなので、別にたいした話ではありません。
大きな問題と言うか、無料の会社がやりがちな事というのは、退去の時にリフォームが発生するでしょう？
例えば20平米ぐらいのワンルームの部屋なのに、退去が出た時に40万円請求される。
例えば、住んでる年数が長ければクロスの張り替えってのは全部オーナー負担になるから金額が上がります。
住んでいる年数が短ければ、全て入居者に持ってもらいますし、入居者がタバコを吸ってるんだったら、これも全て入居者持ちです。
ガイドラインはあるけれど、20万円の部屋に対して毎回40万円の請求をされるのは高すぎます。
後は何の工事をやったのか？という、見積もりがしっかりしてないケースもあります。
実際には激安の2万円ぐらいの室外機を引っ張ってきて、それを設置する。
だけど、請求は工事費込みで15万円にする。
そういう風に積み上げて、利益を取っているんです。
私が言う「価格だけで判断してはいけないよ！」というのは、そういうことです。
賃貸管理を選ぶ際の注意点
「安さが取り柄です！」と言ってくる会社はどこかで利益を取ってるか、正直管理にあまり力を入れていないんだろうなと思います。
注意するべきポイント2つ目は、契約内容です。
携帯電話の2年縛りと一緒で「2年間経ったこの月にしかやめられません。他の月に辞めようとすると3ヶ月〜半年分の違約金が発生します。」と…
「3ヶ月〜半年分の家賃相当額、つまり10万円の家賃だったら30万〜60万円をいただきます。」と。
これだと結局、辞められないんです。
本当に携帯電話の2年縛りと一緒で、この時期だけなら値段はかかりません！家賃かかりません！という、えげつない契約があったりするんです。
あとは、賃貸管理の話になりますが、大きく分けると「集金代行」と「サブリース」という2つがあります。
集金代行は投資のリスクはオーナーさんが負う代わりに、3％〜5％ぐらいを管理会社に持ってもらって全ての対応をやってもらうことを言います。
サブリース（家賃保証）は「空室だったとしても、この金額を毎月払います。」という契約があります。
サブリースが悪いという話では一切ありませんが、サブリース契約を解除できない物件だと、売却する時にちょっと値段が下がりがちなんです。
解除して売却すれば全く問題ありませんが、ただ解除できない契約があったりします。
なのでこの契約内容もしっかり気をつけていただきたいです。
3つ目は、物件を販売してる会社がよくやる「うちで物件を買ってもらったら、うちで必ず管理をやります。」という契約です。
当然、物件を販売したからにはその管理も自社で請け負いたいんだけど…
ここは、自社の管理内容に自信があるのであれば、他の管理会社さんと比べてもらって、その上でうちにした方がいいよと自信もって言えば良いと思いますが、そうなってない。
必ずセットになっている会社はあまり良いとは言えません。
次に、4つ目。
担当者の方が、自社の管理状況についてあんまり話せないケース。
これはですね、会社として賃貸管理をしっかりやっていない風潮があって、あんまりよくない状態かなと思います。
この4つを気を付ければ回避できると思います。
選ぶポイントはコレ
こういったことをしてるんだったら選ぶポイントになるんじゃないかな？という部分はありますか？
この時に、本当に管理を一生懸命やっている会社であれば答えられます。
例えば、どんな答えが返ってくるかというと…
賃貸で入居している人が居たとして、その人が解約する時って1ヶ月前に解約予告通知を出したりするじゃないですか？
入居者の方は、解約予告通知を出す2ヶ月くらい前に引越しするのか更新するのかを決めているケースが多いと思うんです。
1ヶ月前に急に決めて次の家探すのはあまり無いと思うので。
となると、入居者との契約上は1ヶ月前の解約申告だったとしても、2ヶ月・3ヶ月前から動いたっていいわけです。
入居者に意向を聞くことができます。
このように前倒しで動いた場合、早いタイミングで退去になるというのが分かれば、3ヶ月前ぐらいから次の入居者を探すことができる。
この3ヶ月と1ヶ月、差の2ヶ月がものすごく大きいんです。
このように前倒しで動いて行動している所は良い管理会社だと思います。
後は、入居者が抜けるタイミングは家賃再設定のチャンス、高くできるチャンスなんです。
10万円の家賃で住んでいたけども、実は相場が105,000円だったとします。
そうすると10万円で契約してしまってる以上、その人に賃上げを要求するのは難しい。
でも、いなくなったタイミングで相場の105,000円で募集を出せば、賃料が5,000円上がる。
利回りとしてものすごく上がるわけなんです。
こういう賃上げの提案をしてくれる管理会社。
要はこういうことをスラスラ言える管理会社と付き合おうという話です。
もう1つが1担当者あたりが何物件担当しているのか？何オーナーを担当してるか？これも重要です。
例えば、その会社に10人の賃貸管理の担当者がいたとします。
会社全体として1万部屋管理している場合、1万部屋÷担当10名なので1人あたり1,000部屋を管理していることになりますよね？
これは正直、部屋数が多くて、1,000部屋を1人で見るのはなかなか難しいと思います。
なのでそこが少なければ少ないほど1人の担当者が見ている物件に対してきめ細やかなサポートができる。
そういう意味でいうと、1担当者あたりの管理数が300部屋ぐらいが1番いいんじゃないかなと思います。
ココ・ホームの強みとは？
社長が代表を務めるココ・ホームでも賃貸管理をやってると思いますが、強みは何ですか？
端的に条件みたいな所を伝えていくと、1担当者あたり300部屋は抱えていません。
なるべく密に連携がとれる体制を作っています。
後は賃貸管理は電話やFAX・メールで何度もやり取りをするイメージがあると思いますが、それは少し古いやり方で、うちはアプリを導入しています。
オーナー専用のアプリで、自分が複数棟アパートを持ってたりすると、それぞれのアパートの部屋番号によって家賃が違ったりしますが、これが全部手元のスマホやパソコンで見ることができる。
このようなアプリを導入しています。
当然、オーナー様の費用負担はありません。
また、原状回復の工事も非常に明朗会計でやっています。
見積もりで何がいくらかかってるのか？をちゃんと明示して「その金額でやりたくないのであればやらなくても問題ありません。他をあたってみてください。」ともお話します。
他をあたった結果「やっぱりココ・ホームにお願いします。」というケースも多いので、つまりそれは適切な金額なんだと思います。
このように、賃貸管理で収益をあげるつもりは一切ないので、人やシステムって所に相当投資をしてます。
なぜそれができるかと言うと、グループ全体でお金、仕事、住まいというライフデザイン事業をやっているので、賃貸管理単体で利益上げるつもりが全くないんです。
それよりも物件を新たに買いたいとか、そういったことがあった時にお手伝いができて、そこで仲介手数料いただくとか。
そういった他のところで収益を上げるモデルになってるので、賃貸管理では全然うちは儲けがありません。
今言ったように全てのサービスっていうのを家賃の3%+消費税、3.3%で請け負っています。
もし今の賃貸管理会社に満足いってないという方がいらっしゃいましたら、ご相談いただければと思います。
もう1つココ・ホームのポイントは、契約の縛り、違約金が一切ないことです。
なので一度気軽にお話だけ聞いてみるというのも良いのではと思います。
今こんな管理会社は無いのではと思います。
こういったところも含めて、比較検討するといいんじゃないかなって思います。
今日は「賃貸管理」の話をさせていただきました。
賃貸管理は、プロパティマネジメント（PM）と言ったりします。
不動産経営において最も重要な部分になると思います。
賃貸管理でお困りごとなどあれば、いつでもご相談ください。
安藤義人 公式LINEアカウント
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ありがとうございました。
